Fragen und Antworten

Ziel war die Schaffung von langfristig preiswerten und nachhaltigen Wohnraum durch die Gründung neuer Wohnungsbaugenossenschaften und der Übernahme bestehender Mietkomplexe mit Hilfe der Ausnutzung aller Kostensenkungspotenziale.
Der ursprüngliche Genossenschaftsgedanke sollte durch die Förderung kleinererWohnungsbaugenossenschaften verstärkt zur Geltung kommen.

Die Aufgaben des Vereins liegen insbesondere in

• der Öffentlichkeitsarbeit: Aufklärung über Möglichkeiten der Gründung vonWohnungsbaugenossenschaften sowie die Umwandlung von Miethäusern in Wohnungsbaugenossenschaften
• der Marktanalyse neuer Standorte
• die Zusammenführung von Interessenten und Dienstleistern
• Entwicklung von Finanzierungskonzepten
• Informationen über den kostengünstigen Bau sowie die Reduzierung von Nebenkosten
• Informationen über die Chancen und Risiken einer Beteiligung an einer Genossenschaft

• von interessierten Personen für eine Wohnung in einer Wohnungsbaugenossenschaft
• von Dienstleistern für zu gründende Wohnungsbaugenossenschaften
• von Immobilien, die für eine neue Wohnungsbaugenossenschaft geeignet sind

Kurzgefasste objektive Beiträge für die Beurteilung und Umsetzung von Vorhaben. Diese
Beiträge sollen zumindest enthalten

• eine Checkliste, für wen der Beitrag eine wichtige Rolle spielen kann
• eine Checkliste für die Vorgehensweise bei der Umsetzung
• zuverlässige Ansprechpartner für den Fall weiterer Fragen
• Hinweise auf weitere objektive Informationsquellen

• Berichte über erfolgreiche und weniger erfolgreiche Projekte
• Berichte, um neue Partner zu finden
• Vorstellung neuer Standorte

• Workshops zur Schulung von Interessenten
• Informationsveranstaltung zu aktuellen Themen

• Außerordentliches Mitglied in dem Verein kann grundsätzlich jeder unabhängig von der Herkunft und Weltanschauung werden, der die Grundsätze des Vereins akzeptiert. Das betrifft auch Freiberufler, Organisationen oder Unternehmen, die Räume in einem Genossenschaftsgebäude nutzen wollen, z.B. Kita oder Seniorenzentrum
• Die außerordentlichen Mitglieder werden den jeweiligen neuen Wohnungsbaugenossenschaften automatisch vorgeschlagen, wenn die Kriterien, die das außerordentliche Mitglied in der Registrierung angegeben hat, mit den Zielen der betreffenden Wohnungsbaugenossenschaft übereinstimmen.
• Die jeweiligen Wohnungsbaugenossenschaften (ggf. i.G.) werden je Konzept weitere Anforderungen stellen, die von dem IKtW an die Personen gesandt werden, die grundsätzlich für eine Auswahl geeignet sind.
• Sobald der Bewerber von der Genossenschaft die konkreten Anforderungen erhalten hat, kann sich das a.o. Mitglied offiziell für eine Wohnung bzw. sonstigen Räume bei der (geplanten) Wohnungsbaugenossenschaft bewerben.
• Eine Bewerbung bei mehreren Wohnungsbaugenossenschaften ist zulässig.

• Verbindliche Kosten von Seiten des IKtW sind nur die jährlichen Mitgliedsbeiträge
• Freiwillige Gebühren können z.B. für die Teilnahme an Workshops anfallen
• Gegenüber den Genossenschaften entstehen nur Kosten, wenn der Bewerber sich ausdrücklich für die Zahlung bestimmter Beträge, z.B. die Einlage, verpflichtet

Die Höhe der notwendigen Einlage wird durch die jeweilige Wohnungsbaugenossenschaft festgelegt. Sie beträgt i.d.R. 30% der anteiligen Kosten einer neuen Wohnungsbaugenossenschaft für meine Wohnung bzw. meine Geschäftsräume.

Die Finanzierung kann erfolgen durch:

• Eigenmittel
• Bausparmittel
• Darlehen

Für die selbstgenutzte Wohnung gibt es besonders günstige langfristige Darlehen, z.T. unter 1% p.a.
Im Übrigen gibt es unterschiedliche Darlehen und Fördermittel. Die gewerblichen Partner des IKtW können Ihnen bei der Entwicklung eines Finanzierungsplans und der Kredit- und Fördermittelbeschaffung auf Wunsch behilflich sein.

• Der Kredit für den KfW Förderkredit (134) wird grundsätzlich über die eigene Hausbank beantragt.
• Unsere Partner unterstützen Sie gerne auf Wunsch bei der Beantragung

• Dies kann aus den unterschiedlichen Gründen erfolgen, so z.B. wegen zu hohem Alter
• Unsere Partner arbeiten ständig an neuen Modellen, so z.B. über Bürgschaften oder einen Finanzinvestor, der meine Einlage für mich einzahlt und nach meinem Auszug, das Recht der Übernahme der Wohnung erhält. Dazu gehört auch die spätere Übernahme, wenn die Gründe für eine Darlehensabsage entfallen sind.

Die Höhe der Verzinsung meiner Einlage wird durch die jeweilige Wohnungsbaugenossenschaft festgelegt. Die Höhe der Verzinsung kann durch gesetzliche Rahmenbedingungen und die jeweiligen Förderdarlehen begrenzt werden. Wir schlagen eine Verzinsung von 5% p.a. vor

• Die Zinsen für meine Einlage können dazu genutzt werden, den hierfür erhaltenen Kredit zu bedienen, indem man die Zinszahlungen direkt an die finanzierende Bank unwiderruflich abtritt. Dadurch bekommt die Bank eine zusätzliche Sicherheit, insbesondere, weil es sich oft um sehr lange Kredite handelt. Hierdurch ist die Bank auch für den Fall abgesichert, wenn man selbst nicht mehr in der Lage ist, den Kredit zu bedienen.
• Nach der Tilgung der Einlage werden die Zinsen an den Einleger gezahlt. Den Zeitpunkt der Zahlung bestimmt die jeweilige Wohnungsbaugenossenschaft.
• Die Verzinsung ist unabhängig von der Gewinnbeteiligung der jeweiligen Wohnungsbaugenossenschaft.

• Der IKtW finanziert seine Dienstleistungen grundsätzlich über die jährlichen Mitgliedsbeiträge.
• Für weitere Dienstleistungen, wie freiwillige Workshops können Gebühren verlangt werden.

• Der IKtW sucht ständig nach neuen Standorten bzw. Projekten und schlägt diese nach einer Kurzanalyse den Mitgliedern vor.
• Personen, Organisationen oder Unternehmen, die ein Interesse haben, eine Wohnungsbaugenossenschaft zu gründen, können ihr realisierbares Vorhaben auf der Internetplattform des IKtW vorstellen. Hierfür sollte eine Initiativgruppe mit Sprechern gegründet werden. In der Initiativgruppe sollten zumindest ein Architekt und ein Rechtsanwalt sein, damit von diesen die Realisierbarkeit überprüft wird.

• Im Falle des Verkaufs eines Miethauses besteht die Möglichkeit, dass von den Mietern eine Wohnungsbaugenossenschaft gegründet wird, die anschließend das Miethaus kauft.
• Die hierfür gegründete Initiativgruppe sollte im Voraus klären, ob die überwiegende Zahl der Mieter an der Gründung einer Wohnungsbaugenossenschaft für dieses Miethaus interessiert ist und anschließend mit uns Kontakt aufnehmen, um die weitere gemeinsame Vorgehensweise zu besprechen.

• Die Einlage kann grundsätzlich nach dem Ausscheiden aus der Wohnungsbaugenossenschaft verkauft werden. In der Regel erfolgt der Verkauf an den Nachfolger meiner Wohnung. Die Einzelheiten legt die Satzung der jeweiligen Genossenschaft fest. Dies betrifft u.a. o Die Auswahl der Käufer, z.B. Mitgliedschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft
  Vorkaufsrecht von Mitgliedern der Wohnungsbaugenossenschaft
• Dies wird durch die Satzung der Genossenschaft geregelt. Wir schlagen vor, dass höchstens die Zinsen aus der Einlage abgetreten werden können, sofern sie noch nicht z.B. an die finanzierende Bank abgetreten sind. Im Übrigen sollen die anderen Rechte, wie das Mietrecht oder das Mitwirkungsrecht nicht an Dritte abgetreten werden können.

• Grundsätzlich sollte auch das Recht auf eine Wohnung bzw. Räume vererbt werden können. Dies wird jedoch in der Genossenschaftsatzung geregelt. Grund für eine Beschränkung könnte das Konzept der Wohnungsbaugenossenschaft sein, die durch eine Vererbung nicht geändert werden sollte.
• In der Regel wird verlangt, dass der Nachfolger ebenfalls Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft wird.

• Das Recht auf Untervermietung wird durch die Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft bzw. auch durch bestimmte Darlehen oder Zuschüsse geregelt. Das  betrifft auch die Untervermietung eines Teils der Wohnung oder Räume oder die Mitnutzung durch einen Freund oder Verwandten.
• Eine zeitweilige Untervermietung z.B. für längere Auslandsaufenthalte aufgrund beruflicher Verpflichtungen sollte zugelassen werden.

Bei der Finanzierung muss zwischen bestimmten Phasen unterschieden werden

• Vorlauf- und Erwerbskosten bis zur Ermittlung der konkreten Kosten z.B. aufgrund eines genehmigten Bauantrags. Dies sind Kosten, die ein Investor oder Investorengruppe (auch spätere Mitglieder der Genossenschaft) zu tragen hat
• Die Bau- und Errichtungskosten inkl. der finanzierten Vorlauf- und Erwerbskosten. Diese Kosten werden bei Neubauten in der Regel zu 30% von den Einlegern finanziert. 70% werden durch Darlehen an die Wohnungsbaugenossenschaft finanziert.
• Die laufenden Kosten, insbesondere Zins und Tilgung der Darlehen für die Kaltmiete sowie die Umlagen für die Warmmiete. Es ist das Ziel des IKtW, dazu beizutragen, dass die laufenden Kosten so gering wie möglich gehalten werden. Dazu gehört auch das Outsourcing bestimmter Aufgaben durch ein Dienstleistungsunternehmen, das für mehrere kleine Wohnungsbaugenossenschaften tätig ist.
• Kosten für ungewöhnliche Vorkommnisse. Damit derartige Kosten nicht zu einer Insolvenz der Wohnungsbaugenossenschaft führen, muss die Möglichkeit bestehen, die Kalt- und Warmmiete entsprechend anzupassen.

Ihr IKtW e.V.